失敗しないアメリカ不動産投資とは?

執筆者 | 2022-11-06 | ビジネス最新情報

日本からのアメリカでの商業物件(オフィスビル、倉庫、アパート)への投資が増えています。物件の調査、物件の投資利益率(利回り)、物件管理(改修工事)、テナント管理や募集、弁護士、会計士、銀行、不動産会社、と多くのことを検討する必要があります。
今回は、弊社のアメリカにおける不動産投資案件、とくに商業物件の不動産投資について弊社の長年の経験も交えて解説いたします。

 投資の目標

投資目標をどう考えるか、投資戦略を考えておくことが大切です。例えば私共は5年投資、投資利回り目標年6.0~6.50%、5年後のキャピタルゲインは投資額の10%~15%、5年通算で8.0~9.0%の利回りを目標としています。

借入金

借入金は物件取得額の最高70%まで可能です。5年で借入れ、個人補償は20年償却とし、1回5年の更新付にするなど、最初に枠組みを作っておくことが大切です。

不動産会社

不動産会社よりもブローカーやセールスマンの人柄が大切です。つまり、当たり前のことですが、時間を守る、返事が早い、週末でも対応する等、ブローカーやセールスマンの対応の良さが物件購入時の鍵になります。セールスマンと話しをする際に、そのセールスマンが過去に手掛けた実績を細かく聞いてみて、さらに、エンドユーザーからのレビューも確認できると理想的です。

買収前の物件調査(インスペクター)

インスペクター(検査)は非常に重要です。きちんとしたインスペクターを採用すべきです。インスペクターの調査報告書をしっかりと読み、買収価格の交渉の材料にする必要があります。

物件管理会社

商業物件を買収するのは簡単ですが、最も重要なポイントは、購入後の物件の管理といっても過言ではないでしょう。物件管理によって良いテナントが入るか入らないかが決まり、それが、経費雪原へと繋がります。そして、それが、最終的に物件の価値上昇に繋がります。

弁護士・会計士の選択

弁護士・会計士の選択も非常に大切です。売買契約、リース契約、月次決算、税務申告書作成等を依頼する必要があるため、きめ細かいサービスを提供しているかどうかをしっかり確かめる必要があります。

銀行の選択

資金を調達する銀行は、物件がある市・町の銀行が良いと思います。なぜなら、そうした銀行は、その市や町の経済や不動産の傾向などを良く知っており、通常では気が付かないアドバイスを提供してくれる場合があるからです。

Bank Image

まとめ

上記を踏まえたうえで、どのように不動産投資を行うか?を考えることがまず先決ですが、弊社では、最終的に、以下に集約されると考えています。

  1. 不動産物件の管理体制とシステムの導入。
  2. 入り口を間違えないこと-適正価格で購入すること。
  3. 営業利益率は60%を確保すること。

まずは、全体の流れを把握して、商業物件投資を考えられてはいかがでしょうか?

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